Черкасское Агентство Недвижимости

Как отмечается в заключительных положениях проекта, документ вступит в силу с 1 января 2006 года. Или не вступит, как и в прошлом году, поскольку его обсуждение не внесено в повестку дня Верховной Рады.

Очень уж много заинтересованных частных предпринимателей и риелторов морщатся от самой мысли о возможных налогах на недвижимость. Зато налоговики относятся к проекту если не с оптимизмом скорого воплощения, то с пониманием, что воплощать все-таки нужно.

Внедрение налога на недвижимое имущество приблизит налоговое законодательство Украины к действующим системам налогообложения развитых стран. Сегодня на постсоветском пространстве только в Украине и Таджикистане нет налога на недвижимость. Более того, в Евросоюзе все здания и сооружения облагаются налогами, из чего напрашивается вывод — нам тоже это нужно. Введение закона должно сократить случаи уклонения от налогообложения доходов физических лиц, поскольку он является своеобразным измерительным устройством реального, а не формально задекларированного богатства гражданина.

И вряд ли проект станет законом уже в этом году, как записано в заключительных положениях. Председатель ГНАУ Александр Киреев сказал, что мгновенного введения налогообложения, когда ни граждане, ни налогоплательщики, ни сами налоговые органы не готовы к такому шагу, быть не должно. И тут же добавил: «Я думаю, два-три года — это путь от общественного обсуждения до принятия и внедрения этого закона».

Согласно проекту, у Кабмина есть меcяц со дня опубликования закона, чтобы утвердить порядок проведения оценки недвижимого имущества граждан и определить орган, который будет вести государственный реестр прав собственности на имущество.

После двух месяцев со дня опубликования закона Кабмин должен обеспечить проведение всеобщей инвентаризации для завершения формирования информационной системы данных об объектах недвижимого имущества. То есть проверить и оценить каждый квадратный метр каждой квартиры. Такой рывок в прошлом году осуществить было не по силам, потому правительство выступило с инициативой отсрочки, чтобы подготовиться. По тем же причинам он отложен и в этом году.

Приведенные факты свидетельствуют: независимо от силы лоббирования, закон о налоге на недвижимое имущество в ближайшем будущем введут. Только вот вопрос: когда нагрянет это будущее и в какой именно редакции? Глава ГНАУ Александр Киреев выразил уверенность, что за два-три прогнозируемых года статьи не претерпят ощутимых изменений.

Налоговики предлагают следующее: со вступлением закона в силу будут облагаться налогом все материальные объекты, подпадающие под определение первой группы основных фондов согласно Закону «О налогообложении прибыли предприятий». В частности, это касается жилых домов или их частей (квартир), садовых домов (дач), гаражей и т. д. При этом проект предусматривает предоставление органам местного самоуправления права устанавливать ставки налогообложения зданий и сооружений, но не выше 1% базы налогообложения.

Как заявляют чиновники, внедрение налога на недвижимое имущество направлено на налогообложение зажиточных слоев населения и не будет отягощать малообеспеченных владельцев зданий, поскольку для них предусмотрены социальные льготы. А это, в идеальном случае, выводит немалое количество населения страны из числа налогоплательщиков. Если семья (физические лица, состоящие в брачных отношениях или имеющие кровное родство, совместно проживающие в одном здании, связанные общим бытом, имеющие взаимные права и обязанности) постоянно проживает на протяжении года в квартире, площадь которой не превышает 200 квадратных метров, то ни копейки в таком случае государство взимать с нее не имеет права. Если же площадь квартиры больше чем «бесплатная двухсотка», то платить налог придется только с лишних метров. Следует отметить: количество жилых помещений, превышающих такую планку, по данным агентства недвижимости «Благовест», составляет 1—1,5% во всем государстве. Принадлежат они, как правило, самым богатым гражданам. Учитывая этот факт, можно предположить, что перспективой заставить олигархов поделиться их богатством перед выборами в очередной раз хотят порадовать электорат. И сумма налога будет зависеть от базы налогообложения здания (проще говоря — определенной органами местного самоуправления цены квартиры, от которой ежегодно будут отчислять 1%). Ее будут вычислять путем умножения общей площади здания в квадратных метрах на среднюю стоимость единицы измерения здания (она будет зависеть от материала, из который сделаны стены, месторасположения, назначения здания, других факторов).

И здесь начинается самое интересное — если квартира в течение года не заселена, то самые большие затраты после введения закона понесут предприниматели, скупающие недвижимость, вкладывая в нее свои средства. Поскольку чем больше такая площадь, тем выше на нее налоговая ставка. Оставлять квартиры «про запас» или хранить деньги, вкладывая их в недвижимость, станет невыгодно.

Чтобы не терять средства, у владельцев зданий есть три выхода. Первый и самый логичный — переселиться в незанятую квартиру и платить более низкую налоговую ставку (или вообще ее не платить, если жить семьей весь год).

Второй — продать незанятые территории и вернуть себе средства, потраченные на приобретение. Но такой выход обеспечит лишь разовое вливание в карман. При условии, конечно, что цены на недвижимость не упадут и вовремя найдется покупатель, так как с введением закона придется платить налог и за продажу недвижимости. Министерство финансов еще год назад предложило такой сбор с продажи недвижимого имущества: квартиры площадью до 100 квадратных метров — один процент дохода, свыше 100 квадратных метров — от одного до пяти процентов, гаражи и прочие здания — пять процентов.

Третий выход — заключение лизингового (арендного) договора с людьми, которые по закону должны платить налог из своего кармана. Следовательно, владелец квартиры не только избавляется от головной боли с налогообложением, но и будет получать стабильные ежемесячные поступления. Таким образом, скорее всего, поступит большинство владельцев.

Еще одна тонкость закона о налоге на недвижимое имущество в том, что каждый год база налогообложения будет переопределяться, и раз в три-пять лет будет переоцениваться средняя стоимость единицы измерения здания. То есть, если на рынке цены на недвижимость возрастут, то соответственно возрастет процент налога и жителям придется платить большие суммы. И здесь можно предположить, что вместе с введением новых правил игры цены на жилье упадут. Поскольку, во-первых, влиятельные люди всячески будут лоббировать снижение цен на рынке недвижимости, чтобы снизить налоговые ставки на принадлежащие им здания. А во-вторых, многие владельцы незаселенных квартир будут продавать их, чтобы, один раз уплатив налог на продажу, избежать ежегодной платы налога на недвижимость.

Дачи и загородные дома также подлежат налогообложению. И в таких зданиях не облагаются налогами только 80 квадратных метров жилой площади. А если в доме постоянно проживает хотя бы один человек, то не облагаются налогами и близлежащие нежилые помещения (конюшни, погреба, амбары и т. д.). Если дом стоит пустой — будь любезен, плати полную ставку за все здания плюс ставку за владение землей.

И все здесь будто складывается для государства хорошо, но если посмотреть с другой точки зрения... Во-первых, по уже упомянутым данным «Благовеста», только 1—1,5% граждан Украины являются владельцами квартир площадью свыше 200 квадратных метров. Тем не менее очень много таких собственников являются депутатами Верховной Рады, которая и должна утвердить невыгодный для нее законопроект. Возникает закономерный вопрос: когда совесть государственных мужей наконец перевесит их собственные интересы?

Во-вторых, интересная ситуация складывается с единицей измерения здания. Эта составляющая базы налогообложения, как уже отмечалось, зависит в частности от материала, из которого сделаны стены. Поэтому, чтобы снизить налоговые ставки, сообразительные люди и строительные компании будут отдавать предпочтение бетоноконструкциям и шлакоблокам вместо кирпича, который, при уплате налогов подбросит свой процент. Можно возразить, что сумма, на которую увеличится ставка в этом случае, будет незначительной, но капля к капле — получится море...

В-третьих, закон способствует дальнейшей урбанизации населения Украины. Ведь бесплатно в городе можно проживать на 200 квадратных метрах, а за городом — только на 80. То есть в одноэтажном доме с одной-двумя комнатами.

В-четвертых, недостатками правительственного документа являются его ярко выраженная фискальная направленность, обязательность для всех без исключения налогоплательщиков предъявлять декларацию об имущественном положении и доходах, а также сообщать о важных изменениях недвижимого имущества.

В-пятых, слишком сложное администрирование нового налога, в соответствии с которым предусмотрен расчет базы налогообложения отдельно по каждому дому. Такая процедура очень сложна и дорога. Поэтому намного целесообразнее было бы проводить массовую оценку с учетом заранее определенных критериев.

Как себя проявит на практике закон о налоге на недвижимое имущество, трудно прогнозировать с безоговорочной уверенностью. Пока. Но уже сейчас можно сказать, что в бюджеты крупных собственников лезут новые налоги. Насколько эти налоги «непомерны», станет понятно по колебаниям на рынке и степени обеспокоенности заинтересованных лиц. Мне же хотелось бы верить, что украинцы не только возьмут у европейцев законодательную канву, но и постепенно начнут перебираться в небольшие симпатичные загородные коттеджи.